Anasayfa / Kararlar / 2026/2492 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Satış ilanında yıkım kararının kapsamı yanlış yazılmışsa ihalenin feshi araştırılmalı
Özet
Borçlular, taşınmazın tamamı hakkında yıkım kararı varmış gibi ilan edilerek satıldığını, oysa belediye kararının yalnızca asansör ve tadilat gibi aykırılıklara ilişkin olduğunu ileri sürerek ihalenin feshini istedi; ilk derece ve istinaf mahkemeleri talebi reddetti. Yargıtay, satış ilanındaki esaslı hatanın talep ve talibi azaltan bir fesih nedeni olduğunu, ihaleden önce şikâyet edilmemesinin bunu ileri sürmeye engel olmadığını belirtti. Yıkım kararının taşınmazın tamamını kapsayıp kapsamadığının ve ilanın ihaleye katılımı etkileyip etkilemediğinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozdu. Ayrıca esastan ret hâlinde İİK 134 uyarınca para cezası hakkında re'sen hüküm kurulması gerektiğini vurguladı.
Uygulamaya etkisi
Satış ilanında taşınmazın hukuki durumu (yıkım, imar aykırılığı, şerhler) yanlış veya eksik yansıtılmışsa borçlu bunu ihaleden sonra da fesih nedeni yapabilir; alacaklı, ilanın içeriğini satış öncesi dikkatle kontrol etmelidir. Esastan reddedilen fesih taleplerinde para cezası mahkemece kendiliğinden değerlendirilmek zorundadır.
In English
The debtors sought annulment of a tender sale of a villa, arguing that the sale notice wrongly stated that a demolition order covered the whole property, when the municipal decision only concerned unauthorised alterations such as an added lift. The enforcement court and the regional court rejected the complaint. The Court of Cassation reversed: a material error in the sale notice that reduces bidder interest is a ground for annulment, even if it was not challenged before the auction, so the court must establish whether the demolition decision covered the entire property and whether the notice affected bidding. It also held that when a complaint is rejected on the merits, the court must rule of its own motion on the fine of up to 10% of the sale price. Practical point: check that encumbrances and administrative decisions are described accurately in the sale notice.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
Satış ilanındaki esaslı hatalar, talep ve talibi azaltıcı niteliktedir. Bu hususun ihale öncesinde şikayetçi tarafından şikayete konu edilmemesi ihalenin feshi şikayetinde ileri sürülmesine engel de değildir. Satış ilanındaki esaslı hata ihalenin feshi nedenidir.
Bu durumda, satış ilanında dava konusu taşınmaz için yıkım kararı olduğu yazılmış ise de 18.01.2023 tarihli encümen kararında yapı tatil tutanağı ile tespit edilen aykırılıkların yıktırılmasına karar verildiğinin belirtildiği ve ilgili encümen kararının satış ilanında yer almadığı görüldüğünden verilen yıkım kararının taşınmazın tamamını kapsayıp kapsamadığının araştırılarak bu hususun ihaleye talep ve talibi etkileyip etkilemediğinin tespiti ile oluşacak sonucu göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
7343 sayılı kanun ile değişik İİK'nın 134. maddesinin 5. fıkrasının 3. bendi uyarınca; İcra Mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum eder.
Yasanın para cezasına ilişkin bu hükmü emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğundan re'sen uygulanmalıdır.
Sonuç: Şikâyetçi borçluların temyiz itirazları kabul edilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılmış ve İcra Hukuk Mahkemesi kararı bozulmuştur; 04.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.