Anasayfa / Kararlar / 2026/3578 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Toplu ipotekte borç önceki satışlarla karşılanmışsa satışa devam ihalenin feshi sebebidir
Özet
Alacaklı banka, birden fazla taşınmaz üzerindeki üst sınır ipoteklerine dayanarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmış ve taşınmazları sırayla satmıştır. Borçlu, önceki satışlarla borcun kapandığını ve son ihalenin borcu aşacak şekilde yapıldığını ileri sürerek ihalenin feshini istemiş; ilk derece ve bölge adliye mahkemesi bu iddiayı değerlendirmeden şikayeti reddetmiştir. Yargıtay, TMK 873/3 gereği icra memurunun toplu rehinli taşınmazlardan ancak gerektiği kadarını satabileceğini, borç veya ipotek limiti karşılandığında satışa son verilmesi gerektiğini ve bunun kamu düzenine ilişkin olduğunu belirterek kapak hesabı yaptırılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.
Uygulamaya etkisi
Toplu ipotekli takiplerde her satıştan önce dosya borcu ve ipotek limiti gözetilmeli; borç karşılandıktan sonra yapılan satış feshedilebilir. Borçlu bu iddiayı ihalenin feshi şikayetinde açıkça ileri sürmeli, mahkeme de dosya kapak hesabı yaptırarak incelemelidir.
In English
A creditor bank enforced several upper-limit mortgages over a number of the debtor's properties and sold them one after another. The debtor asked for the annulment of the last auction, arguing that the earlier sales had already covered the debt, but the lower courts dismissed the complaint without addressing that argument. The Court of Cassation reversed, holding that under Article 873(3) of the Civil Code the enforcement officer may sell only as much of the jointly mortgaged property as is needed, must stop once the debt or the mortgage limit is reached, and that this is a matter of public order. Practical point: in multi-property mortgage enforcement, debtors should request a running account of the file before each sale, and creditors should not expect sales beyond the secured amount to stand.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan tüm taşınmazların satışını aynı anda talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. (HGK. 27.11.2002 T., 12-823/1020 K.) Ayrıca icra müdürü de borç miktarı ve ipotek limitini dikkate alarak satışı gerçekleştirmeli, borç miktarı karşılandığında veya ipotek limiti aşıldığı takdirde satışa son vererek, toplu ipotek kapsamında olan diğer taşınmazların satışını yapmamalıdır. Bu husus kamu düzeninden olup, mahkemece re'sen nazara alınmalıdır.
Öte yandan, TMK'nın 851. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteğinde) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. TMK'nın 875. maddesi gereğince, ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.
Şikayetçi borçlunun TMK'nın 873/3. maddesi gereğince ihalenin feshi isteminde bulunmasına rağmen bu hususta gerek İlk Derece Mahkemesince gerek Bölge Adliye Mahkemesince, gerekçesi de açıklanmak suretiyle olumlu veya olumsuz bir karar verilmediği anlaşılmıştır.
O halde, mahkemece şikayete konu ihale tarihi dikkate alınarak dosya kapak hesabı yaptırılıp, şikayete konu taşınmazın son ihale konusu olduğu gözetilerek daha önceki ihale bedellerinin borcu karşılamaya yetmesi halinde satışa devam edilmesinin ihalenin feshi sebebi olduğu hususunda inceleme yapılması gerekirken bu talebin değerlendirilmemesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına, 11.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.