Haczedilen bir taşınmazın satışı iki aşamada tartışılabilir: önce satışa esas değerin belirlendiği kıymet takdiri, sonra satışın kendisi, yani ihale. İki aşama birbirine bağlıdır. Kıymet takdirine zamanında itiraz etmeyen bir borçlu, ihaleden sonra "taşınmaz değerinin altında satıldı" diyerek ihalenin feshini kural olarak isteyemez. Bu nedenle hem alacaklı hem borçlu için süreleri baştan doğru takip etmek belirleyicidir.
Kıymet takdiri ve itiraz (İİK 128/a)
Satış istendiğinde icra dairesi, taşınmazın değerini bilirkişiye belirletir. Rapor alacaklıya, borçluya ve tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilir.
- Süre: Rapora itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde, icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılır.
- İnceleme: Mahkeme gerekirse keşif yaparak yeni bilirkişi incelemesi yaptırır ve değeri belirler. Bu karar kesindir; ancak süresinde itiraz edilmişse, belirlenen değer ihalenin feshi aşamasında yeniden tartışılabilir.
- Her borçlu ayrı: Birden fazla borçlu varsa itiraz hakkı her biri için ayrı değerlendirilir. Bir borçlunun itirazı diğerlerine fayda sağlamaz.
- Yeniden kıymet takdiri: Kesinleşen kıymet takdiri üzerinden iki yıl geçmişse yeniden değer belirlenmesi istenebilir. Yargıtay, iki yıl dolmadan da imar durumunda çok önemli bir değişiklik iddiası varsa bunun araştırılması gerektiğini kabul etmektedir.
İhalenin feshini kimler isteyebilir? (İİK 134)
Kanun, ihalenin feshini isteyebilecekleri sınırlı olarak sayar: satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. Bunların dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden reddedilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte ipotek veren üçüncü kişinin de, satılan taşınmaz kendisine ait olmasa bile aynı takipteki ihalenin feshini "borçlu" sıfatıyla isteyebileceğini kabul etmiştir.
Süreler
- Genel kural: İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurulur.
- Öğrenmeden işleyen süre: Satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın esaslı niteliklerinde sonradan öğrenilen bir hata ve artırmaya fesat karıştırılması hâllerinde yedi günlük süre öğrenme tarihinden başlar.
- Mutlak sınır: İhale kararının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez.
Teminat, harç ve para cezası
- Teminat: Alacaklı, borçlu, sicildeki ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındakiler (uygulamada esas olarak ihaleye katılanlar) ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterir. Teminat ve harç eksikse mahkeme tamamlanması için süre verir; tamamlanmazsa talep reddedilir.
- Para cezası: Talep esastan reddedilirse, fesih isteyen kişi ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Süre aşımı veya sıfat yokluğu gibi usulden redlerde ceza uygulanmaz. Yargıtay, esastan ret hâlinde para cezasının mahkemece kendiliğinden değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Bu ceza, salt satışı geciktirmek için yapılan başvuruları caydırmaya yöneliktir; borçlu tarafın fesih talebinden önce dayanağının sağlamlığını değerlendirmesi gerekir.
Sık görülen fesih sebepleri
- Satış ilanının borçluya veya ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi,
- Satış ilanında taşınmazın esaslı niteliklerinin (kat, yüzölçümü, imar durumu gibi) yanlış gösterilmesi,
- Süresinde itiraz edilmiş kıymet takdirinde değerin düşük belirlenmiş olması,
- Artırmaya fesat karıştırılması.
Satış ilanındaki esaslı bir hata, ihaleden önce şikâyet edilmemiş olsa da ihalenin feshinde ileri sürülebilir.
Alacaklı açısından
- Değerin tartışmalı olduğu dosyalarda kıymet takdirine itiraz sürecinin sonuçlanmasını beklemek, sonradan fesih riskini azaltır.
- Satış ilanının tüm ilgililere tebliğini ve ilandaki bilgilerin tapu ve imar kayıtlarıyla uyumunu satıştan önce kontrol etmek, en sık fesih sebeplerini ortadan kaldırır.
- Fesih talebi, alıcının ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü durdurmaz; ancak ihale kesinleşmeden bedel alacaklılara dağıtılmaz.
Süreler kısa ve hak düşürücü niteliktedir; her somut dosyada tebliğ tarihleri ayrıca kontrol edilmelidir.