Anasayfa / Kararlar / 2026/2796 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
İpotekli taşınmazı takipten önce alan malik takipte borçlu gösterilmezse ihale feshedilir
Özet
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, ipotekli taşınmaz takipten önce ipotekle yükümlü olarak başka bir kişiye satılmış; yeni malik takip talebinde ve icra emrinde borçlu olarak gösterilmeden taşınmaz ihale ile satılmıştır. İlk Derece Mahkemesi ihalenin feshi talebini reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay, asıl borçlu ile rehin veren ya da taşınmazı ipotekle yükümlü olarak edinen malik arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğunu, yeni malike icra emri gönderilmemesinin yasaya aykırı olduğunu ve bu eksikliğin süresiz ileri sürülebileceğini belirterek ihalenin feshine karar verilmesi gerektiği sonucuna varmış ve kararları bozmuştur.
Uygulamaya etkisi
İpotekli takip başlatmadan önce tapu kaydı güncel haliyle kontrol edilmeli ve takipten önce taşınmazı edinen malik mutlaka borçlu olarak gösterilip ona icra emri tebliğ edilmelidir. Aksi halde yapılan satış her aşamada feshedilebilir; yeni malike borçlu sıfatı taşımayan bir icra emrinin tebliğ edilmiş olması bu eksikliği gidermez.
In English
A creditor enforced a mortgage over real property that had been sold to a new owner, subject to the mortgage, before enforcement began. The new owner was not named as a debtor in the enforcement request or the enforcement order, and the property was sold at auction; the lower courts rejected the new owner's request to set aside the sale. The Court of Cassation held that the principal debtor and the owner of the mortgaged property are necessary joint parties, so an owner who acquired the property before enforcement must be named and served so that he can raise his objections; this defect can be raised at any stage, without time limit, and must be considered by the court of its own motion. Serving an order that does not name the owner as a debtor does not cure the defect, so the auction should have been set aside. Before starting mortgage enforcement, creditors should check the current land registry owner and name that owner in the proceedings.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
İİK'nun 149/b maddesi gereğince; icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa 60. maddeye göre birer ödeme emri gönderir. Anılan maddede sözü edilen bu husus, aralarında zorunlu takip arkadaşlığı olan borçlu ile rehin veren üçüncü kişi hakkında birlikte takip yapılmasını gerektirir. İcra müdürlüğünce yasanın emredici bu hükmüne rağmen taşınmazı takip tarihinden önce satın alan yeni malike icra emri gönderilmemesi ve dolayısı ile taşınmazın yeni malikine itiraz ve defilerini ileri sürme hakkı verilmemesi yasaya aykırıdır. Bu husus takibin her aşamasında ve süresiz olarak ileri sürülebilir.
Somut olayda, ihale konusu edilen ipotekli taşınmazı takipten evvel satın alan ...'ın asıl borçlu yanında borçlu olarak gösterilmeden takip talebi ve icra emri düzenlendiği, bu icra emrinin adı geçene tebliği ile satışın yapıldığı görülmektedir. İpotek veren üçüncü kişi ile asıl borçlu arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan bu husus, mahkemece re'sen göz önünde bulundurulmalıdır. İpotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye borçlu olarak gösterilmediği icra emrinin tebliğ edilmesi usulsüz olan icra takibini usulüne uygun hale getirmez.
O halde mahkemece yukarıda anlatılan hususlar nazara alınarak ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Şikayetçi borçlunun temyiz isteminin kısmen kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının HMK 373/1 uyarınca bozulmasına, 20.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.