Anasayfa / Kararlar / 2026/857 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Banka olmayan alacaklı, limit ipoteğine dayanarak ilamlı ipotek takibi yapamaz
Özet
Banka niteliği taşımayan alacaklı, ticari ilişki nedeniyle belirli bir bedel üzerinden kurulan ipoteğe dayanarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatmış, ipotekli taşınmazın yeni maliki takibin iptalini istemiştir. İlk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi ipoteği kesin borç ipoteği sayarak şikayeti reddetmiştir. Yargıtay, ipotekle güvence altına alınan alacağın doğmuş ve belirli olmadığını, ipoteğin üst sınır (limit) ipoteği niteliğinde olduğunu, alacaklı kredi kuruluşu olmadığından İİK 150/ı'nın, ipotek kesin borç ipoteği olmadığından İİK 149'un uygulanamayacağını belirterek icra emrinin iptali gerektiğine hükmetmiş ve kararı bozmuştur.
Uygulamaya etkisi
Banka veya kredi kuruluşu olmayan alacaklılar, limit ipoteğine dayanarak doğrudan icra emri gönderilen ilamlı yola başvuramaz; ilamsız ipotek takibi yolunu seçmelidir. İpotekli taşınmazı devralan malik, yanlış yolla başlatılan takipte icra mahkemesine şikayet yoluyla icra emrinin iptalini isteyebilir.
In English
A creditor that was not a bank started enforcement by way of realisation of a mortgage through the 'judgment-equivalent' (ilamlı) procedure, sending an execution order to the new owner of the mortgaged property. The mortgage deed secured a commercial relationship up to a stated amount, without recording an existing, specific debt. The lower courts treated it as a fixed-debt mortgage and dismissed the owner's complaint. The Court of Cassation reversed: such a deed creates a maximum-amount (limit) mortgage, and since the creditor is not a lending institution under Article 150/ı of the Enforcement and Bankruptcy Law and the deed contains no unconditional acknowledgment of debt under Article 149, the judgment-equivalent procedure is not available, so the execution order must be cancelled. Practical point: non-bank creditors holding a limit mortgage must use the non-judgment (ilamsız) mortgage procedure.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
"İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte kesin borç ipoteğine dayanılmış ise, eş söyleyişle, doğmuş bir alacağın temini için düzenlenen ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva ediyorsa, başvurulacak yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip olup, bu durumda İİK'nın 149. maddesi gereğince borçluya ve taşınmaz sahibi üçüncü şahsa birer icra emri gönderilir (Hukuk Genel Kurulunun 19.09.2012 tarih, 2012/12-708/579 sayılı ilamı)."
"Üst sınır (limit veya azami meblağ) ipoteğinde ise, ipoteğin tesis tarihinde doğması muhtemel ya da kesin alacak ve fer'ileri için teminat oluşturmak amaçlandığından, alacak miktarının belirsizliği ve değişkenliğinin doğuracağı sakıncaları gidermek için rehin sözleşmesinde azami bir miktar tespit edilerek, taşınmazın sorumluluğu en fazla bu miktar için belirlenir."
"... Bu şekilde tesis edilen ipotekle güvence altına alınmak istenen alacağın doğmuş ve mevcut olduğu belirli olmadığından, anılan ipoteğin üst sınır ipoteği (limit ipoteği) niteliğinde olduğu sonucuna varılmıştır. Takip dayanağı ipotek, limit (üst sınır) ipoteği niteliğinde olup, alacaklının kredi veren kuruluş (banka) niteliğini haiz olmadığı açıktır. Dolayısıyla, taraflar arasında İİK'nın 150/ı maddesinde açıklanan koşullarda cari hesap ve kredi ilişkisi söz konusu olmadığından icra emri gönderilmesine olanak tanıyan anılan maddenin olayda uygulanma yeri bulunmadığı gibi takip konusu ipoteğin, İİK'nın 149. maddesinde düzenlenen kesin borç ipoteği mahiyetinde olmadığı da kuşkusuz olduğundan, alacaklı tarafından sözü edilen maddelere dayanılarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibi yapılması mümkün değildir."
"O halde; İlk Derece Mahkemesince şikayetçi yönünden icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup mahkeme kararının bozulması gerekmiştir."
Sonuç: Şikayetçinin temyiz isteminin kabulü ile HMK 373/1 uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA ve İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 11.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.