Anasayfa / Kararlar / 2025/6212 E.
Karar · Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Teslimden önce küçültülen dükkanda kiracı dönebilir; peşin kira ve depozito iade edilir
Özet
Kiracı, inşaat halindeki bir dükkan için ileri tarihli kira sözleşmesi yapmış, sözleşmede yazılı peşin kira ve depozitoyu ödemiştir. Dükkan, sözleşme ekindeki krokiyle uyumlu mimari projeye göre yaklaşık 16 m² küçültülerek inşa edilip bu kısım komşu iş yerine katılınca kiracı sözleşmeden dönmüş ve ödediği bedellerin iadesi için takip başlatıp itirazın iptalini istemiştir. Yerel mahkeme ve bölge adliye mahkemesi, sözleşmede metrekare yazmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, kira sözleşmesinde ifa sürecine geçilmeden önce dönme hakkının kullanılabileceğini, kiralananın kullanıma hazır halde teslim edildiğine dair delil bulunmadığını ve kiracının dönmekte haklı olduğunu belirterek kararı bozmuştur.
Uygulamaya etkisi
Henüz teslim edilmemiş kiralananda sözleşmeye aykırılık varsa kiracı geriye etkili olarak sözleşmeden dönüp peşin ödediklerini itirazın iptali yoluyla geri isteyebilir; teslimden sonra ise ancak ileriye etkili fesih mümkündür. Kiraya veren için teslimin ispatı belirleyicidir; sözleşmeye eklenen kroki ve proje de kiralananın kapsamını gösteren delil olarak değerlendirilir.
In English
A tenant signed a lease for a shop still under construction, with the term to start one month before a nearby hospital opened, and paid a year's rent in advance plus a deposit. The landlord later built the shop about 16 square metres smaller than in the architectural plan, which matched the sketch attached to the lease, and added that part to a neighbouring unit; the tenant withdrew from the lease and started enforcement proceedings to recover the money, then sued to set aside the landlord's objection. The lower courts dismissed the claim, noting that the lease did not state the shop's size. The Court of Cassation reversed: withdrawal, which has retroactive effect, is available in a lease until performance begins, and since there was no evidence the premises had ever been handed over in usable condition, the tenant could withdraw and was entitled to repayment of the advance rent and deposit. Practical point: attach plans or sketches to off-plan leases, as they can prove the agreed premises even where the area is not stated.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
Davacı, sözleşmeden dönme hakkını kullanarak peşin ödenen kira bedelinin ve depozitonun iadesini talep etmiştir. Sözleşmeden dönme yetkisi; sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde, ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta, kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük fesh edebilir. Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanılmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan dolayı fesih, dönmenin tersine geriye değil ileriye etkili olur.
Somut olayda; kira sözleşmesinin ileri ifa tarihli olarak kiralananın inşaat halinde olduğu dönemde yapıldığı bu nedenle sözleşme tarihinde kiralananın davacı kiracıya teslim edilmediği anlaşıldığı gibi, daha sonraki süreçte kiralananın kullanıma hazır hale getirilerek davacı kiracıya teslim edildiğine ilişkin somut bir delil sunulmamıştır. Bu durumda, kira sözleşmesinde ifa sürecine geçilmediğinden davacı kiracının şartları oluştuğunda sözleşmeden dönme hakkını kullanabileceği açıktır.
Kira sözleşmesinde kiralananın büyüklüğü yazmamakla birlikte, kiralanın mimari projesine göre daha küçük olduğu belirlenmiştir. Kiralananın mimari projesinde görülen şekil ile sözleşmenin eki krokide gösterilen şekil uyumlu olmakla, kiralananın inşaatı sözleşme tarihinden sonra küçültülerek tamamlanıp bir kısmının diğer iş yerine dahil edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı kiracı sözleşmeden dönmekte haklıdır.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı kiracının sözleşmeden dönmekte haklı olduğu, bu nedenle peşin ödediği kira bedeli ile depozitonun davacıya iade edilmesi gerektiği gözetilerek uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin ek kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına bozulmasına 30.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.