Anasayfa / Kararlar / 2026/3829 E.
Karar · Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Kısmi bölünmeyle kira sözleşmesi devralan şirkete geçer; onun ödemesi geçerlidir
Özet
Kiraya veren, ödenmediğini ileri sürdüğü bir aylık kira için örnek 13 ödeme emriyle takip başlatmış, itirazın kaldırılması ve tahliye istemişti. Kira bedeli takipten önce, kiracı şirketin kısmi bölünmesiyle kira sözleşmesini devralan başka bir şirket tarafından ödenmişti; Bölge Adliye Mahkemesi bu ödemeyi sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişinin ödemesi sayarak tahliyeye hükmetmişti. Yargıtay, TTK 159 uyarınca kısmi bölünmede kiracılık hakkının kendiliğinden devralan şirkete geçtiğini, bu şirketin ödemesinin geçerli olduğunu belirterek kararı bozmuş; itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddedilmesi gerektiğini söylemiştir.
Uygulamaya etkisi
Kiraya veren, kira bedelinin grup şirketlerinden biri tarafından yatırıldığı durumlarda ticaret sicilinde bölünme veya devir kaydı olup olmadığını takipten önce kontrol etmelidir. Bölünmeyle sözleşme devralınmışsa, sözleşmedeki alt kira hükümlerine dayanarak ödemeyi geçersiz saymak tahliye talebinin reddiyle sonuçlanır.
In English
A landlord started enforcement proceedings for one month's unpaid rent of a commercial lease and asked the enforcement court to lift the tenant's objection and order eviction. Before the proceedings began, the full rent had been paid by another company that had taken over the lease through a partial demerger of the tenant. The regional court treated that payment as invalid because the payer was not a party to the lease. The Court of Cassation reversed: under the Turkish Commercial Code, a lease transferred in a partial demerger passes to the acquiring company by operation of law, so its payment is a valid payment by the tenant and the eviction request must be dismissed. Creditors should check the trade registry for demergers before treating a payment from a related company as a third-party payment.
Monthly English summaries: Turkish Enforcement Law Update
Kararın ilgili bölümü
Yargıtay'ın değerlendirmesinden:
Her ne kadar borçlu, İcra müdürlüğüne sunduğu itiraz dilekçesinde takip konusu kira sözleşmesindeki imzasına itiraz etmiş ise de; yargılama sırasında verdiği cevap dilekçesinde ödeme olgusuna dayandığından kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.
TTK'nın bölünmeyi düzenleyen 159. maddesinin birinci fıkrasının, kısmi bölünmeye ilişkin b bendi gereğince; kısmi bölünmede, bir şirketin mal varlığının bir veya birden fazla bölümü diğer şirketlere devrolunur. Bölünen şirketin ortakları, devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler veya bölünen şirket, devredilen mal varlığı bölümlerinin karşılığında devralan şirketlerdeki payları ve hakları elde ederek yavru şirketini oluşturur.
Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçeli kararında, kira sözleşmesinde düzenlenen alt kira hükümleri değerlendirilmek suretiyle bölünme suretiyle oluşan [devralan şirket] tarafından yapılan ödemenin geçerli bir ödeme olmadığı sonucuna varılmış ise de; TTK'nın yukarıda yazılı hükümleri gereğince bölünen şirketin kiracılık hakkı kendiliğinden devralan şirkete geçeceğinden ve devralan şirketin yeni bir sözleşmeye gerek olmaksızın kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği tabi olduğundan, devralan şirket tarafından yapılan ödemenin geçerli olup olmadığının tespitinde sözleşme hükümlerindeki alt kiraya ilişkin düzenlemelerin değil, kanuni düzenlemelerin nazara alınması gerekir.
Hal böyle olunca; takip tarihinden önce tamamlanan bölünme sonucunda kira sözleşmesinin tarafı haline gelen [devralan şirket] tarafından yapılan ödemenin geçerli bir ödeme olduğu nazara alınarak, Bölge Adliye Mahkemesince, söz konusu gerekçe ile itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmek üzere İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde sonuca gidilmesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 373/1 uyarınca bozulmasına, 01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.